匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办的2024中国楼宇经济北京论坛在北京举办。来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行会长，集群智库院长匡洪广发布2024中国城市高质量发展白皮书并发表演讲。以下为演讲实录：

　　非常感谢魏部长、于会长、赵秘书长、布鲁诺主席，所有的嘉宾包括会员单位，对我们论坛也好，对分会的成立也好，对我们莫大的支持。

　　按照原来的议程，本来我是跟大家解读一下白皮书，可能大家的袋子里都有，一共有400多页，其实都是各个城区包括企业在楼宇经济上做的一些探索实践和创新。

　　所以今天不再讲白皮书了，我简单给大家报告一下，昨天闭门会，开了第一届理事会，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会，他的大概情况，昨天在闭门会上筹备的中国城区高质量发展合作联盟，把这两个情况给大家报告一下。

　　我们作为经营型不动产行业，或者作为政府端，大家都感同身受，我们到了一个拐点，有几个标志性的特征，一个是从建设转运营，几十年大干快上，大拆大建的时代接近天花板了，增量在下降，存量的比重越占越大。

　　第二，从空间转向场景，不管是写字楼的空间还是商业的空间，我们的空间总量是过剩的，但是我们的场景是稀缺的，不知道大家理解不理解，所谓的场景就是能够吸人、留住人，让他去了还想去，愿意待在这个地方，有黏性的空间。北京边上有一个阿那亚，就是一个度假小区，但是业主里90%多是北京人，跑过去要驱车三个小时，这说明我们北京没有这样的空间，我们现在高大上的写字楼数量不少，但是反过来讲，以人为本的场景化的空间可能是少的。

　　从城市端来讲，一个城市的竞争力或者魅力，从场景维度考虑有三个方面，一个是场景的引领性，别人没有你有，一个是场景的标志性，不能做网红，要做长虹，场景的多元性，有小场景大场景，有生活场景也有生态场景，这样的城市像成都、上海、杭州、深圳，我们的小学、公共绿地，海边的红树林，海边的跑道，这样的场景都非常吸引人，这些城市为什么能异军突起，跟场景有关系。

　　从规模扩张转向能级提升，上海的黄埔区、天津的和平区、北京的东城区、重庆的渝中区，中心城区往往是一个城市的发源地，还有广州的越秀区，但是建设的早，成熟的早，现在没有增量空间了。

　　现在我们还要发展，从原来的规模扩张怎么转向能级提升，同样的面积，但是产出更高，产出的效益更高。

　　从投资驱动转向新质驱动，能够赶上前一波发展红利的，现在城市的商务区已经建起来了，还有大量的功能区商务区面临挑战，可能没有投资商来投了，我们是不是有新的赛道，新的模式，新质驱动。

　　我深深感受到每一位从业者、政府的领导、城区的管理者，都面临着同质化的大量供应造成的供需失衡，所以今天会议的主题叫“失衡与重构”，如果空置20%是正常现象，如果空置30%、40%，一个是资源巨大浪费，另外投资商算不过账，必须要去化，否则活不下去。所以我觉得这个东西单靠运营商解决不了，单靠政府可能也解决不了，这还需要政府和企业联动。

　　站在今天的这个节点，强也在发展的拐点，城市也在转型的节点，过去的发展模式解决不了今天的问题，过去的经验也解决不了今天的问题。

　　反过来看，未来的发展模式在哪里？行业的未来在哪里？如何构建新模式新路径新秩序，刚才魏部长给了很多启发，我们一直在思考，但是这个答案不可能是一个人想出来的，一定是需要汇集共识，大家有一个信心，大家对未来有一个期盼，所以我们的分会是顺应城市转型的节点，顺应城市发展的规律，应运而生，在这个节点，可能是最有挑战的一个节点，但是是最应该抱团的节点。

　　协会首先是全国性的协会，填补了楼促会，我们很多城市有，很多区也有，我记得北京朝阳区成立了一个楼促会，但是全国性的没有，我们积累的问题不是城市层面搞一些楼宇标准、评价能解决，比如现在巨大的供需失衡，包括商办，不动产的延期，到期了怎么办，他要更新，一看年限很短了，包括写字楼发REITs，现在开了一个口子，综合体，商业可以配一部分写字楼，但是写字楼单独发REITs还未开这个口子。包括功能的转换，原来按照审批来定性，批你是写字楼是写字楼，批你是商业是商业，批你是酒店是酒店，将来这个空间过剩了，可能按需来定，这个市场需要什么？如果需求酒店，我们在虹桥调研的时候说写字楼也过剩，但我们有会展中心，有枢纽，酒店有需求，我们有没有可能调整一部分空间来改造，还要考虑工程、投资这些可行性。

　　这是我们的一个任务和使命，深耕运营赛道，推动产权融合助力城市转型。刚才举行了授牌仪式，我们刚刚启动，但是我们需要今天在座的更多行业的中坚力量，更多优质的企业和运营商加入进来，这个行业的未来一定要靠我们自己，我们后面还有一句话“预期等待不如行动”，在这里我主要是做个广告，加入我们的组织，加入我们协会。

　　第二个平台，什么叫楼宇经济？我觉得是政府端和运营商，包括在沈河区、福田区，入驻的企业，有效的联动机制，我们企业也好，运营商也好，政府也好，是一个发展的共同体，一栋楼建下来上百亿的投资，他投在这里，和福田区、沈河区、越秀区绑在一起了，朝阳区好，这个楼就好，这个楼好可能为朝阳区赋能。

　　我们城市的发展也面临着一个转型的拐点和新的逻辑，所以我们搭建中国城区高质量发展合作联盟，这是22年在服贸会的楼宇经济论坛上成立的，首批有30个城区，我们搭建了城区首个全国性交流合作平台，研究实践城区高质量发展的方法论，这也是我们的使命。原来我们可能是松散化的，不是很紧密的机制，以后我们成立城区高质量发展联盟以后，要把它常态化专业化运营，搭建这个平台，相互赋能，相互合作，跨市跨区域合作。

　　一会儿要请深圳福田区作为联盟首任轮值主席单位，真正把这个联盟运转起来，做起来，希望联盟的成员和全国其他城区之间建立一个有效的沟通交流机制。

　　最后总结一下，面对挑战，其实曙光在前，总是有希望的，与其等待不如行动，让我们汇聚力量，抱团发展，创新求变，砥砺前行，让我们共创共建共享政企联动，开启城市发展2.0的新篇章。

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑：王翔

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